외국인 부동산 매수 급증과 규제 강화 움직임

최근 한국 부동산 시장에서 외국인 매수세가 빠르게 증가하고 있습니다. 특히 국내 대출규제 강화로 내국인의 거래가 어려워진 반면, 외국인은 동일한 제한을 받지 않아 ‘규제 사각지대’가 사회적 쟁점으로 떠오르고 있습니다[2][4]. 이러한 현상은 부동산 가격 상승 압력을 키우고, 역차별 논란까지 불러일으켰습니다.

외국인 부동산 규제의 변화

• 과거: 한국은 오랜 기간 외국인에게 부동산 취득을 비교적 자유롭게 허용해 왔으며, 내국인과 동일한 매수 절차를 적용했습니다[3]. 실제로 외국인은 부동산 취득 시 일정 금액 이상일 경우 신고 의무 외에 별도의 실질적 제약이 없었고, 내국인에만 적용되는 LTV(주택담보대출비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등 대출 규제에도 포함되지 않았습니다[2].
• 2022~2024년: 외국인 투자자의 주택 매수 건수는 2022년 저점을 찍은 후 매년 꾸준히 증가하였고, 2024년에는 1만 2천여 건을 기록하며, 특히 서울 강남 등 고가 아파트 집중이 뚜렷했습니다[3].
• 2025년 현황: 정부가 내국인 대상 주택담보대출 한도를 대폭 제한한 이후, 외국인 매수는 오히려 더 빠른 속도로 늘어났고, 2025년 상반기에도 수도권 등 인기 지역에서 외국인 매수자가 계속 증가하고 있습니다[1][2].

규제 강화 움직임과 전망
1. 정책 논의: 현재 정부와 국회에서는 외국인을 대상으로 한 토지거래허가제 도입과 '상호주의' 규정 강화 논의가 활발히 진행 중입니다[1]. 수도권 전역에서 외국인의 부동산 취득을 제한하거나, 외국인 투자자에게도 내국인과 동일하게 대출·구매 규제를 적용하는 법안이 추진되고 있습니다.
2. 예상 변화 방향:
  - 외국인에게도 LTV·DSR 규정 등 내국인과 동일 수준의 대출 규제를 적용하는 방안이 현실화될 가능성이 큽니다[2].
  - 일정 금액 이상 혹은 특정 지역(서울, 수도권, 제주 등)의 부동산 취득 시, 사전 허가제 또는 신고 의무 강화가 도입될 수 있습니다[1][3].
  - 투자 목적으로 반복구매하는 외국인에 대한 추가 세제 부과 또는 취득제한도 검토되고 있습니다.

시장 및 사회적 영향
규제가 강화될 경우, 단기적으로는 외국인 투자 수요가 일부 위축될 수 있지만, 주택 시장의 투기 과열 완화와 내국인 역차별 해소 측면에서 긍정적으로 평가받을 가능성이 높습니다[1][2].
다만 부동산 규제가 정치적 이슈로 활용되는 점, 각국과의 상호주의 문제 등이 여전히 남아 있다는 점도 고려해야 합니다[1].

보다 구체적인 법령 및 시행령 개정 여부, 실제 규제 적용 범위와 강도에 대해서는 국회와 정부의 결정에 따라 향후 수개월 내 변화가 있을 전망입니다.

출처 :
[1] 2025년 중간점검: 토지거래허가제 논의 https://seo.goover.ai/report/202506/go-public-report-ko-0d0d6702-0f22-4a69-8787-4605b3f239f7-0-0.html

[2] 외국인 부동산 매수 급증과 규제 강화 움직임
https://v.daum.net/v/20250702050632527

대출규제 사각지대 노린 외국인 부동산 매수 급증…규제 강화 추진

[3] 2025 부동산 시장 트렌드·외국인 영향 https://coreissue.tistory.com/entry/2025-%ED%95%9C%EA%B5%AD-%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0-%EC%8B%9C%EC%9E%A5%EC%97%90-%EB%AF%B8%EC%B9%98%EB%8A%94-%EC%99%B8%EA%B5%AD%EC%9D%B8-%ED%88%AC%EC%9E%90-%EC%98%81%ED%96%A5

2025 한국 부동산 시장에 미치는 외국인 투자 영향

[4] 외국인 역차별 논란 https://www.newsis.com/view/NISX20250701_0003234824

"외국인이 부동산 살땐 규제 안 하면서…역차별 아닌가요"