1주택자 전세대출 금지 시시 장단점별 분석

최근 서울 집 매매의 40%를 차지하는 '갭투자'(전세 끼고 매수)를 차단하기 위해 정부가 1주택자 대상 전세대출 금지를 검토 중입니다. 이는 6월 27일 발표된 가계부채 관리 강화방안에 이은 추가 조치로, 부동산 시장 과열을 막고 실수요자 보호에 집중합니다. 갭투자로 인한 서울 집값 상승을 근본적으로 차단하겠다는 의지입니다. 이 대책이 어떻게 시행될지, 장단점은 무엇인지 분석해드리겠습니다.

 

정부 대책 핵심: 왜 1주택자 전세대출 금지인가?

• 갭투자 현황: 서울 집 거래의 40%가 갭투자로 분석되며, 이는 고가 아파트 매매를 부추기는 주요 원인으로 지목됨.
• 6.27 대책의 한계: 기존 규제(수도권 주담대 6억 한도, 6개월 내 전입 의무화)만으로는 갭투자 근절에 미흡하다는 판단.
• 새로운 접근: 1주택자가 전세대출을 받아 외곽에 거주하면서 서울 고가 아파트를 사는 '꼼수' 차단이 핵심 목표1.

 

금융당국은 "전세대출이 보증기관 보증을 받아 나가는 만큼, 실수요자 심사를 강화해야 한다"며 규제 필요성을 강조했습니다.

 

1주택자 전세대출 규제 예상 시나리오

• 우선 적용 대상: 비실거주 목적·고액 전세대출 → 단계적 확대
• 예외 항목: 청약 주택 구입용 중도금/잔금 대출은 허용4
• 심사 강화: 실거주 확인 서류(전입신고 등) 필수화, 보증비율 90%→80% 인하1

 

전망 및 장단점 비교 분석

시행 전망

• 단계적 도입: 고가 아파트 중심 규제 시작 → 수도권 외곽(평택·양주 등) 확대4
• 실거주자 예외: 본인 거주 확인 시 일부 허용 가능성
• 정치권 입장: 더불어민주당 "서민 피해 최소화해야" 요구 → 예외 기준 마련 촉발 전망

 

장단점 비교

주요 사항 요약

• 장점: 갭투자 근절로 집값 안정화, 금융 시스템 리스크 감소
• 단점: 실수요자 전세 자금 마련 어려움, 외곽 지역 경제 위축

구분	장점	단점
집값 안정	갭투자 감소로 서울 집값 상승 압력 완화	전세대출 축소로 전세시장 위축 가능성
금융 안전	가계부채 증가율 둔화, 은행 부실 우려 감소	대출 수요 감소로 금융권 수익 악화
실수요자 영향	투기 수요 감소로 청년·신혼부부 주거 기회 확대	전세자금 조달 어려움 → 월세 전환 증가
지역 경제	-	수도권 외곽(평택·양주) 주택 수요 감소

장기적으론 주택 시장 안정에 기여하나, 단기적으론 실수요자 불편 가중이 최대 리스크입니다.

 

마무리

1주택자 전세대출 금지는 갭투자로 인한 서울 집값 불안을 해결하기 위한 필수 조치입니다. 다만, 서민의 주거 안정과 외곽 지역 경제까지 고려한 세심한 기준 마련이 필요합니다. 정부는 7월 내로 추가 대책을 발표할 전망이니, 부동산 시장 변화를 예의주시하시길 권합니다. 투기 근절과 실수요자 보호라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있도록, 정책 시행 속도와 예외 조건 설정이 관건이 될 것입니다.

 

출처

1. 한국일보, "서울 집 산 40% 갭투자", https://www.koreadaily.com/article/20250707130036565

2. 조선일보, "수도권 주담대 6억 한도", https://www.chosun.com/economy/money/2025/06/27/SVJHCMVAWZBX3FGZASSXENOUMQ/

3. 한겨레, "갭투자 전면 금지", https://www.hani.co.kr/arti/economy/economy_general/1205035.html

4. 매일경제, "수도권 외곽 대출규제", https://www.mk.co.kr/news/realestate/11361302