2026년 아파트 분양 물량, 심상치 않은 감소세와 정부의 대응

2026년 아파트 입주 물량은 전국적으로 크게 줄어들 것으로 예상되며, 특히 서울은 역대 최저 수준의 공급을 기록할 전망입니다. 정부는 주택 공급 확대를 위한 다양한 정책을 추진하고 있지만, 단기적인 효과보다는 중장기적인 관점에서 접근하고 있어 공급 부족에 대한 우려가 커지고 있습니다.

2026년, 역대급 아파트 공급 부족 예고
2026년은 아파트 입주 물량이 크게 감소할 것으로 예상되는 해입니다. 부동산R114에 따르면 2026년 전국 아파트 입주 물량은 총 21만 2,216가구(공공·민간 아파트, 임대 포함)로, 2025년 대비 약 25.27% 줄어들 것으로 전망됩니다 [1, 5]. 특히 서울은 2026년 입주 물량이 7,145가구로, 2024년 2만 4,659가구 대비 약 71% 급감할 것으로 예상됩니다 [2]. 이는 서울 아파트 입주 물량 중 역대 최저치에 가깝습니다 [1, 2].
이러한 공급 감소는 과거 주택 착공 물량 감소의 영향이 2025년 이후 본격적으로 나타나기 때문입니다. 주택산업연구원은 2025년부터 2026년까지 전국적으로 주택 공급 물량 감소가 지속될 경우 집값 폭등 현상이 재현될 가능성도 있다고 경고했습니다 [3, 4]. 수도권 전체로 보아도 2025년부터 2027년까지의 아파트 입주 물량은 이전 3년(2022~2024년) 대비 절반 수준에 불과할 것으로 예측됩니다 [4].

정부의 공급 확대 노력과 현실적 한계
주택 시장의 불안을 해소하고 공급을 안정화하기 위해 정부는 다양한 정책을 추진하고 있습니다. 윤석열 정부는 2026년부터 공공분양 물량을 연간 3만 가구 규모로 확대할 방침이며 [6], 주택도시기금을 활용한 공공임대주택 공급도 늘릴 계획입니다 [7]. 또한, 국정기획위원회는 주택시장 안정을 위해 5년간 주택공급 확대에 초점을 맞추고 중장기 대책 마련에 주력하고 있습니다 [8].
주요 공급 확대 정책으로는 공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 기본방향 및 추진전략, 도심 공공주택 복합사업 도입, 공공 직접시행 정비사업 도입, 신규 공공택지 지정 등이 있습니다 [9]. 재건축 패스트트랙법 등 규제 완화를 통해 민간 주도의 공급을 활성화하려는 노력도 병행하고 있습니다 [4].
하지만 이러한 정부 정책의 효과는 단기적으로 나타나기 어렵다는 한계가 있습니다. 주택 공급은 인허가, 착공, 준공까지 상당한 시간이 소요되기 때문입니다. 특히 서울 아파트는 정비사업 의존도가 높아 단기간에 공급을 늘리기 쉽지 않은 상황입니다 [2]. 최근 발표된 부동산 PF 제도 개선방안 등은 장기적으로 주택 공급 여건을 개선할 수 있지만, 당장 2026년의 공급 부족을 해소하기는 어려울 전망입니다 [4].

급변하는 시장에 대한 정부의 대응 기조
최근 정부는 주택담보대출 한도를 수도권 6억 원으로 제한하고 다주택자에 대한 대출을 전면 금지하는 등 강력한 대출 규제 카드를 꺼내 들었습니다 [10, 11]. 이는 급등하는 집값을 안정시키기 위한 조치로, 특히 서울 아파트값이 6년 9개월 만에 최대 상승폭을 기록하면서 시장 과열을 막기 위한 긴급 처방으로 풀이됩니다 [11, 12]. 가계대출 총량 목표를 절반으로 감축하고, 디딤돌대출, 버팀목, 보금자리론 등 정책대출 공급도 축소할 예정입니다 [10].
이러한 규제 강화는 단기적인 시장 과열을 진정시키고 실수요자 중심의 시장을 조성하려는 정부의 의지를 보여줍니다. 그러나 동시에 공급 부족이 심화되는 상황에서 시장의 유동성을 제한함으로써 주택 거래량 감소로 이어질 수도 있다는 우려도 제기됩니다. 주택산업연구원은 2024년 주택 거래량이 2023년과 유사한 수준에 머물 것으로 예상했습니다 [3].

마무리
2026년 아파트 분양 및 입주 물량은 상당한 감소가 예상되며, 특히 수도권과 서울 지역의 공급 부족은 심화될 것으로 보입니다. 정부는 주택 공급 확대를 위한 중장기적인 정책을 추진하고 있으나, 단기적인 공급 효과는 제한적입니다. 최근 발표된 대출 규제 강화는 시장 과열을 진정시키는 데 도움이 될 수 있지만, 동시에 공급 부족 상황에서의 시장 변동성을 주시할 필요가 있습니다. 수요와 공급의 불균형 속에서 실수요자들은 더욱 신중하게 시장 상황을 지켜봐야 할 시점입니다.

참고 자료 (출처)
* [1] 제목: '26년 입주 가능 새 아파트 20% 감소 전망...공급 감소에 새 아파트 '주목'
   URL: https://www.joongangenews.com/news/articleView.html?idxno=429300

'26년 입주 가능 새 아파트 20% 감소 전망...공급 감소에 새 아파트 '주목' - 중앙이코노미뉴스

* [2] 제목: 2026년 서울 아파트 물량 올해 대비 71% 급감 - 중앙일보
   URL: https://www.joongang.co.kr/article/25272004

2026년 서울 아파트 물량 올해 대비 71% 급감 | 중앙일보

* [3] 제목: "공급물량 감소 계속되면 2025∼2026년 집값 폭등 재현 가능성" | 연합뉴스
   URL: https://www.yna.co.kr/view/AKR20240617022700003

"공급물량 감소 계속되면 2025∼2026년 집값 폭등 재현 가능성" | 연합뉴스

* [4] 제목: 공급 부족? 2025년 이후 입주 예정 아파트 정리 - whistory - 티스토리
   URL: https://whiseung.tistory.com/m/entry/%EA%B3%B5%EA%B8%89-%EB%B6%80%EC%A1%B1-2025%EB%85%84-%EC%9D%B4%ED%9B%84-%EC%9E%85%EC%A3%BC-%EC%98%88%EC%A0%95-%EC%95%84%ED%8C%8C%ED%8A%B8-%EC%A0%95%EB%A6%AC-%F0%9F%8F%A2%F0%9F%94%8D

공급 부족? 2025년 이후 입주 예정 아파트 정리 🏢🔍

* [5] 제목: 2025 부동산 전망-리스크 ④2020년 이후 최저치 넘보는 아파트 착공･분양･입주 물량 - 스트레이트뉴스
   URL: https://www.straightnews.co.kr/news/articleView.html?idxno=263119

[2025 부동산 전망-리스크] ④2020년 이후 최저치 넘보는 아파트 착공･분양･입주 물량 - 스트레이

* [6] 제목: 2026년부터 공공분양 연 3만가구 공급...尹정부 후반기 국토부, 지역균형발전 '촛점' - 뉴스핌
   URL: https://www.newspim.com/news/view/20241119001015

2026년부터 공공분양 연 3만가구 공급...尹정부 후반기 국토부, 지역균형발전 '촛점'

* [7] 제목: 2026년 장기공공임대주택 예산요구안을 발표했습니다 - 참여연대
   URL: https://www.peoplepower21.org/stablelife/1990654

2026년 장기공공임대주택 예산요구안을 발표했습니다 - 참여연대 - 민생희망본부

* [8] 제목: 국정위 "5년간 주택공급 확대에 초점" - 파이낸셜뉴스
   URL: https://www.fnnews.com/news/202506251810348243

국정위 "5년간 주택공급 확대에 초점"

* [9] 제목: 부동산대책 정보사이트 정책풀이집 - 국토교통부
   URL: https://www.molit.go.kr/policy/main.jsp

부동산대책 정보사이트 정책풀이집

* [10] 제목: 내일부터 수도권 주담대 한도 6억원…다주택자엔 전면 금지(종합) - 연합뉴스
   URL: https://www.yna.co.kr/view/AKR20250627071051002

내일부터 수도권 주담대 한도 6억원…다주택자엔 전면 금지(종합) | 연합뉴스

* [11] 제목: [뉴스나우] 이재명 정부 첫 집값 대책 '대출 조이기'...'수도권 6억' | YTN
   URL: https://www.ytn.co.kr/_ln/0102_202506271254071491

[뉴스나우] 이재명 정부 첫 집값 대책 '대출 조이기'...'수도권 6억'

* [12] 제목: "서울·수도권 집값 하반기에도 오를 것" 88% - 중앙일보
   URL: https://www.joongang.co.kr/article/25347326

"서울·수도권 집값 하반기에도 오를 것" 88% | 중앙일보