2025년 6월 27일 정부 가계부채 관리 방안 발표가 리츠 ETF 및 주식에 미치는 영향 분석

 

2025년 6월 27일 정부는 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안을 발표했습니다. 이는 최근 수도권 지역의 주택담보대출 증가세에 대한 우려를 반영한 조치로, 주택담보대출 총량 관리 목표 축소, 주택담보대출 한도 제한(6억 원), 주택 구입 시 전입 의무 부과, 다주택자 주택담보대출 규제 강화 등을 주요 내용으로 합니다 [1], [3]. 이러한 고강도 대출 규제는 부동산 시장 전반에 영향을 미칠 것으로 예상되며, 이는 간접적으로 리츠(REITs) ETF 및 주식에도 영향을 미칠 수 있습니다.

 

1. 가계부채 관리 방안의 주요 내용

금융위원회는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관 합동으로 긴급 가계부채 점검회의를 개최하고, 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안을 확정했습니다 [3]. 주요 내용은 다음과 같습니다.

• 가계대출 총량관리 목표 축소: 전 금융권으로 확대 적용됩니다.
• 주택담보대출 한도 제한: 수도권 및 규제지역에서 주택 구입 시 주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한됩니다. 이는 무주택자에 한하며, 1주택자는 기존 주택 6개월 내 처분 시 예외적으로 허용됩니다 [1], [5].
• 주택 구입 시 전입 의무 부과: 6개월 이내 전입 의무가 부과되며, 미전입 시 대출이 회수될 수 있습니다 [5].
• 다주택자 주택담보대출 규제 강화: 유주택자가 수도권·규제지역에서 주택을 추가로 구매할 때 대출이 사실상 불가능해집니다. 2주택 이상은 대출 불가, 수도권·규제지역 내 소유권 이전 조건부 전세대출도 전면 금지됩니다 [5].
• 정책대출 규제 강화: 저금리 서민 주택 구매 지원 목적인 보금자리론, 디딤돌대출 등의 한도도 축소됩니다 [5].

2. 가계부채 관리 방안이 부동산 시장에 미치는 영향

이번 가계부채 관리 방안은 주택 시장의 과열을 진정시키고 '빚투'를 억제하려는 정부의 의지를 보여줍니다. 전문가들은 전례 없는 고강도 대출 규제로 인해 강남권을 중심으로 과열된 부동산 시장의 분위기가 어느 정도 가라앉을 것으로 평가하고 있습니다 [2].

• 주택 거래량 감소: 대출 한도 제한 및 전입 의무 등으로 인해 주택 구매 심리가 위축되고 거래량이 감소할 가능성이 높습니다.
• 주택 가격 안정화 또는 하락 압력: 대출을 통한 투자 수요가 줄어들면서 주택 가격 상승 압력이 완화되거나 일부 지역에서는 하락할 수 있습니다.
• 전세 시장 안정화: 한국은행은 리츠를 활용한 주택금융 활성화 방안 연구에서 리츠가 소유 운영하는 임대주택 공급 확대를 통해 전세 시장을 안정화하고 전세자금대출 수요를 줄일 수 있다고 언급한 바 있습니다 [6]. 그러나 이번 규제가 전세 시장에 미치는 직접적인 영향은 아직 불확실합니다.

 

3. 리츠(REITs) ETF 및 주식에 미치는 영향

가계부채 관리 방안은 리츠 ETF 및 주식에 복합적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 리츠는 부동산 간접투자 상품으로, 부동산 시장의 영향을 직접적으로 받기 때문입니다.

 

3.1. 부정적 영향

부동산 시장 침체 우려: 주택 시장의 거래량 감소 및 가격 하락은 리츠의 기초 자산 가치 하락으로 이어질 수 있습니다. 특히 주거용 부동산을 편입한 리츠는 직접적인 영향을 받을 수 있습니다.

• 신규 자산 편입의 어려움: 부동산 매수세 위축은 리츠가 새로운 자산을 저렴한 가격에 편입하기 어렵게 만들 수 있으며, 이는 향후 배당 수익률에도 영향을 줄 수 있습니다.
• 투자 심리 위축: 부동산 시장 전반에 대한 부정적인 전망은 리츠 투자 심리 위축으로 이어질 수 있으며, 이는 리츠 ETF 및 주식 가격에 하방 압력을 가할 수 있습니다.

3.2. 긍정적 또는 제한적 영향

안정적 배당 수익률 부각: 부동산 시장이 불확실할 때, 상대적으로 안정적인 배당 수익률을 제공하는 리츠의 매력이 부각될 수 있습니다. 특히 금리 인하 기대감이 유지될 경우, 예금 금리 대비 높은 리츠의 배당 수익률은 투자 대안이 될 수 있습니다 [7], [8].

오피스, 물류센터 등 비주거용 리츠의 상대적 강세: 이번 규제가 주로 주택담보대출에 집중되어 있어, 오피스, 물류센터, 리테일 등 비주거용 부동산을 주요 자산으로 하는 리츠는 상대적으로 영향을 덜 받을 수 있습니다. 국내 리츠는 주로 주택 및 오피스에 집중되어 있지만, 최근 물류센터, 헬스케어 등 다양한 자산으로 투자 대상을 확대하는 추세입니다 [9], [10].

기관 투자자 확대 및 리츠 활성화 정책: 국내 리츠 시장은 정부의 활성화 정책과 금리 인하 기대감에 힘입어 꾸준히 성장해왔습니다 [7], [8]. 리츠협회는 금리 인하와 규제 완화가 이뤄진다면 국내 리츠 시장 자산 규모가 150조 원까지 성장할 수 있다고 전망하고 있습니다 [7], [8]. 가계부채 규제와는 별개로 리츠 자체의 성장 동력은 유지될 수 있습니다.

지분형 주택금융 도입 논의: 금융위원회는 가계부채 및 자산격차 해소를 위한 지분형 모기지(한국형 뉴리츠) 도입을 논의하고 있으며, 이는 장기적으로 리츠 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다 [6].

 

4. 리츠 ETF 및 주식 전망

이번 정부의 가계부채 관리 방안은 단기적으로 주택 시장의 심리 위축을 야기하여 리츠 ETF 및 주식에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 그러나 장기적으로는 다음과 같은 관점에서 접근해 볼 수 있습니다.

 

표 1: 가계부채 관리 방안 발표에 따른 리츠 ETF 및 주식 영향 전망

구분	단기 영향 (부정적 요인)	장기 영향 (긍정적/제한적 요인)
시장 심리	부동산 시장 침체 우려로 인한 투자 심리 위축	안정적 배당 수익률 부각, 리츠 활성화 정책 유지
기초 자산 가치	주거용 부동산 가치 하락 압력 증가	비주거용 자산(오피스, 물류 등) 편입 리츠의 상대적 강세 유지
수익률	단기적인 가격 조정 가능성	금리 하향 안정화 시 배당 수익률 매력 증대
투자 유치	개인 투자자 이탈 가능성	기관 투자자 참여 확대 및 글로벌 자금 유입 기대

 

결론적으로, 이번 가계부채 관리 방안은 주택 시장에 대한 규제를 강화하여 리츠 시장에도 단기적으로는 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 주거용 부동산에 투자하는 리츠는 직접적인 영향을 받을 수 있습니다. 하지만 국내 리츠 시장은 공모 리츠 활성화, 다양한 자산 편입 노력, 그리고 장기적인 금리 하향 안정화 추세에 따라 성장 잠재력을 가지고 있습니다 [9], [7], [8]. 따라서 투자자들은 리츠 ETF 및 주식 투자 시 해당 리츠가 편입하고 있는 자산의 종류와 정부의 추가적인 리츠 활성화 정책 방향을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

 

출처

[1] 수도권·규제지역 주담대 조인다…28일부터 6억 원 넘게 못 받아, 대한민국 정책브리핑 (작성일: 2025년 06월 27일)

https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148945077

 

[2] 전문가들 "전례 없는 대출 규제…시장 숨 고르기 할 듯" - 연합뉴스 (작성일: 2025년 06월 27일)

https://www.yna.co.kr/view/AKR20250627076200003

 

[3] 금융위원회: 「긴급 가계부채 점검회의」를 개최하여 수도권 중심의 「가계부채 관리 강화 방안」 발표 (작성일: 2025년 06월 27일)

https://www.fsc.go.kr/no010101/84824

 

[4] 「긴급 가계부채 점검회의」를 개최하여 수도권 중심의 「가계부채 관리 강화 방안」 발표 - 국토교통부 보도자료 (작성일: 2025년 06월 27일)

https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95091036

 

[5] [Q＆A] 6·27 대책, 정책대출 얼마나 줄어드나? - 한겨레 (작성일: 2025년 06월 27일)

https://www.hani.co.kr/arti/economy/economy_general/1205048.html

 

[6] 리츠를 활용한 주택금융 활성화 방안에 관한 연구(한국형 New 리츠) - KDI 경제교육 (작성일: 2024년 11월 19일)

https://eiec.kdi.re.kr/policy/domesticView.do?ac=0000189767

 

[7] [단독] 국내 리츠 자산 규모, 내년 '150조원' 성장 전망 - 머니S (작성일: 2024년 08월 15일)

https://www.moneys.co.kr/article/2024081413420230405

 

[8] 리츠, 23년 만에 100조…규제 완화로 성장 기대 - 한국경제 (작성일: 2024년 12월 09일)

https://www.hankyung.com/article/2024120952731

 

[9] 국내 리츠(REITs) 시장 동향 및 전략 분석 - 브런치 (작성일: 2025년 03월 13일)

https://brunch.co.kr/@jskim-1004/50

 

[10] 241231 [산업분석 : 국내 리츠] - 리츠의 정의, 현황, 발전방향 등 : 네이버 블로그 (작성일: 2024년 12월 31일)

https://blog.naver.com/heischo0325/223710796191